取得土地使用權(quán)如何繳房產(chǎn)稅
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| 發(fā)布時間：2010年10月17日 來源：網(wǎng)絡(luò) 瀏覽次數(shù)： |
問：目前，很多企業(yè)在實(shí)務(wù)操作中，對土地使用權(quán)如何進(jìn)行財務(wù)處理看法不統(tǒng)一，有的認(rèn)為應(yīng)將原在無形資產(chǎn)中核算的土地使用權(quán)的價值，全部轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”的房屋、建筑物中核算；有的則認(rèn)為仍在無形資產(chǎn)中進(jìn)行核算和攤銷。不同的處理方法，將直接導(dǎo)致在繳納房產(chǎn)稅時的差異。那么，以不同方式獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該如何繳納房產(chǎn)稅呢？
答：《企業(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)購入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價款作為實(shí)際成本，并作為無形資產(chǎn)核算；待該項(xiàng)土地開發(fā)時，再將其賬面價值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程。但其中并沒有明確是將全部的土地使用權(quán)價款，還是房屋、建筑物對應(yīng)的土地使用權(quán)價款轉(zhuǎn)入在建工程核算。
房產(chǎn)稅的計稅方法和計稅原值，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國稅發(fā)〔1986〕90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％的余值計算繳納�！敦斦繃叶悇�(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字〔1986〕第008號）明確，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價。
另外，關(guān)于土地使用權(quán)核算的規(guī)定，《實(shí)施企業(yè)會計制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》（財會〔2001〕43號）明確，公司以購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)的賬面價值，轉(zhuǎn)入開發(fā)商品房成本，或轉(zhuǎn)入在建工程成本后，其賬面價值構(gòu)成房屋、建筑物實(shí)際成本。如果土地使用權(quán)的預(yù)計使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計使用年限的，在預(yù)計該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時，應(yīng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價值轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。如果公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售，則按其賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理。
執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權(quán)價值作為無形資產(chǎn)核算，而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷即可。
綜上所述，針對以不同方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)分別根據(jù)不同情況進(jìn)行繳納房產(chǎn)稅：2001年1月1日前取得的土地使用權(quán)，在無形資產(chǎn)中核算，不需要繳納房產(chǎn)稅。2001年1月1日后取得的土地使用權(quán)，用于自行開發(fā)建造房屋、建筑物的，應(yīng)將形成房屋、建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)價款，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目的房屋、建筑物中，構(gòu)成房屋、建筑物的原值，繳納房產(chǎn)稅；將道路、圍墻、綠化等對應(yīng)的土地使用權(quán)價款仍保留在無形資產(chǎn)中進(jìn)行核算和攤銷，不需要繳納房產(chǎn)稅。投資者投入的房產(chǎn)，或者連同土地一同購入的房屋、建筑物，由于取得時房價和土地使用權(quán)的價格是合并在一起的，財務(wù)核算已記入房屋、建筑物的原值，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。 |
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