國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定，第一種方法：根據(jù)《企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止”規(guī)定。開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《稅收征管法》有關規(guī)定對其進行處理。對本條規(guī)定中的計稅成本核算的終止日，指匯算清繳年度（完工年度）某一時點還是可以延伸至年度終了之后至匯算清繳日前的某一時點，實踐中存在著不同的理解和處理方法。
將計稅成本核算的終止日界定為房房地產開發(fā)企業(yè)如何選擇計稅成本核算終止日_房地產成本核算地產開發(fā)企業(yè)在年度中間完工的可以從完工日期開始選擇計稅成本核算終止日，但是最遲不得晚于完工年度的12月31日。
位于某地級市的A房地產開發(fā)公司在市區(qū)某地塊進行開發(fā)，例12007年10月。共計興建3幢樓，其中1#2#為住宅樓、3#為酒店。假設3幢樓結構設計、建筑面積、可售面積相同，A公司會計將3幢樓作為一個成本核算對象。2008年7月，A公司取得預售資格，2009年11月15日，1#2#住宅樓辦理了竣工驗收手續(xù)并于當年12月開始交付住戶，3#酒店于2010年6月辦理竣工驗收并投入使用。截至2009年12月末，1#2#住宅樓全部售出，共計取得收入13000萬元。3幢樓的開發(fā)成本總計16000萬元，截至2009年末，賬面實際發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。2010年1月~4月辦理工程結算，取得發(fā)票金額為2000萬元；2010年5月辦理工程結算，取得發(fā)票金額為1000萬元。A公司對預售收入已按10%計稅毛利率申報預繳所得稅（例中涉及的營業(yè)稅及其附加、其他費用已扣除，賬面的開發(fā)成本屬各個已結清的單項工程且均已取得合法票據(jù)）
A公司1#2#住宅樓于2009年11月15日辦理了竣工驗收，按第一種方法。則其完工時間為2009年11月15日，A公司可以確定的最后計稅成本核算的終止日為12月31日，計稅成本可在11月15日～12月31日期間繼續(xù)歸集。
出包工程可以計提的預提費用為400010%＝400萬元）匯算清繳時，2009年末。1#2#住宅樓稅前可扣除的計稅成本為（12000＋4002÷3＝8266.67萬元）應補2009年度企業(yè)所得稅（130008266.671300010%25%＝858.33萬元）A公司只開發(fā)一期項目的情況下，計稅成本核算終止日最遲為12月31日，則2010年1月~5月結算的工程支出3000萬元歸屬1#2#住宅樓的部分無法與1#2#住宅樓出售取得的收入對應扣除。
至年末全部出售取得收入6500萬元，假設3#樓也是住宅并且也于2009年11月15日完工。確定的計稅成本核算終止日為2009年12月31日，則應補2009年度企業(yè)所得稅為（19500124001950010%25%＝1287.50萬元）A公司2010年1月~5月結算的工程支出3000萬元不能與3幢樓的出售收入對應扣除。
大多房地產開發(fā)公司均以完工年度12月31日為計稅成本核算的截止日，將計稅成本核算終止日確定為完工日期至完工年度的12月31日中的某一個時點。未能反映出國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定的企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日”實質。
即最遲為完工年度的12月31日，第二種方法：選擇確定的計稅成本核算終止日與第一種方法相同。但在計稅成本的歸集上，又允許企業(yè)將完工產品年度終了之日起至匯算清繳申報日前取得合法票據(jù)的工程支出計入計稅成本。
假設A公司于2010年5月6日進行匯算清繳申報，例2沿用上例。A公司確定的最后計稅成本核算的終止日為12月31日。2010年1月1日~4月30日結算的計稅成本為2000萬元。出包工程可以計提的預提費用為（160001400010%＝200萬元）1#2#住宅樓稅前可扣除的計稅成本為（12000＋2000＋2002÷3＝9466.67萬元）應補2009年度企業(yè)所得稅為（130009466.671300010%25%＝558.33萬元）
但將年度終了之日起至匯算清繳日之前取得發(fā)票的工程支出列入計稅成本，計稅成本核算的終止日為2009年12月31日。違反了國稅發(fā)[2009]31號文件“企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本”規(guī)定。
不得滯后的規(guī)定應理解為，第三種方法：選擇確定計稅成本核算的終止日。計稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前，計稅成本可在次年5月31日前選擇任一時點為核算終止日，匯算清繳時根據(jù)完工年度年末賬面開發(fā)成本和完工年度終了之日至企業(yè)確定的計稅成本核算終止日期間結算的開發(fā)成本確定計稅成本。房地產開發(fā)企業(yè)如何選擇計稅成本核算終止日_房地產成本核算
關鍵是企業(yè)可以選擇并且要作出明確的選擇，選擇確定計稅成本核算的終止日。不能以補充申報為名隨意變動。
相當于給房地產企業(yè)的計稅成本計算的一個寬延期。這對不是從事滾動開發(fā)或只開發(fā)一期房地產的企業(yè)來說尤為重要，讓企業(yè)自行選擇計稅成本核算的終止日。如果開發(fā)產品在11月或12月完工，匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，即企業(yè)仍然可以在5個月的匯算清繳期內，盡快地完成出包工程結算，索取發(fā)票，確定計稅成本。
如果企業(yè)在5月31日進行匯算清繳，例3沿用例1A房地產開發(fā)公司在匯算清繳前可以自行選擇計稅成本核算的終止日。理論上來說。則可以選擇5月30日作為計稅成本核算的終止日。
確定的計稅成本核算終止日為2010年4月30日。公司2010年1月1日~4月30日賬面發(fā)生的住宅和酒店的開發(fā)成本為2000萬元，假定A公司于2010年5月6日進行匯算清繳申報。出包工程可以計提的預提費用為（160001400010%＝200萬元）1#2#住宅樓稅前可扣除計稅成本為（12000＋2000＋2002÷3＝9466.67萬元）應補2009年度企業(yè)所得稅（130009466.671300010%25%＝558.33萬元）
第三種方法明確了企業(yè)選擇計稅成本核算的終止日，此種方法處理結果與第二種方法的例2相同。不同點在于。同時防止出現(xiàn)選擇確定的計稅成本核房地產開發(fā)企業(yè)如何選擇計稅成本核算終止日_房地產成本核算算終止日為12月31日，匯算清繳前取得發(fā)票又計入計稅成本的情況。能否將完工產品在完工年度終了之日至匯算清繳前結算并取得合法憑據(jù)的支出計入當期計稅成本，以企業(yè)確定的計稅成本核算終止日為時點界限，即確定的計稅成本核算終止日為2009年12月31日，則之后取得的票據(jù)不能列入當期計稅成本；如果確定的計稅成本核算終止日為2010年4月30日，則4月30日取得的票據(jù)可以列入計稅成本，之后取得的不可列入當期計稅成本。
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